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「九五至尊老品牌值得ii」中国地产的未来30年,在商业地产吗?

2020-01-11 17:37:35 浏览量:4281

「九五至尊老品牌值得ii」中国地产的未来30年,在商业地产吗?

九五至尊老品牌值得ii,商业房地产,一个占美国国内生产总值13%的支柱产业

许多人认为中国是一个依赖房地产的国家,但事实上,房地产业在美国国内生产总值中的比重很高,达到13%以上。但是,应该指出的是,商业房地产开发的比例很高,而住宅开发的比例很低,其中大部分都包括在建筑业的贡献中。

单户住宅仅占国内生产总值的3.4%。

在美国国内生产总值中,新增加的住宅投资比例在20世纪50年代达到6.9%的峰值,此后一直下降,一般保持在4%至6%之间。在金融危机之前,2005年该比例上升至6.5%,但受金融危机影响,2009年降至2.7%,2016年仅略微上升至3.8%。

在上述新住宅投资中,单户住宅的建设投资仅占三分之一,其余主要是公寓建设投资、家具装修投资和经纪佣金。其中,经纪佣金主要与存量房的租赁和销售有关,因为美国新房的销售仅占房屋总销售额的10%。

图2美国住宅投资对国内生产总值的贡献

事实上,目前对单户住宅建设的投资仅占美国国内生产总值的1.3%,即使在金融危机前的高峰期,美国对单户住宅建设的投资贡献也只有3.4%。

相比之下,现有住宅建筑、商业地产和服务式公寓的出租和出售贡献了国内生产总值的10%以上。

图3美国房地产业对国内生产总值的贡献

在未来30年的中国房地产中,商业地产

就产业增加值而言,2017年中国房地产业将为国内生产总值贡献5.4万亿元人民币,约占国内生产总值的6.5%。乍一看,房地产业的贡献低于美国国内生产总值,但事实上,两国房地产业的构成完全不同。

图4中国房地产业对国内生产总值的直接贡献

与美国重型商业房地产的比重不同,中国房地产业对国内生产总值的贡献主要是住宅开发和建设。住宅投资约占房地产业总投资的80%。相应地,中国住宅开发产业对国内生产总值的直接贡献约为5%,是美国的3~4倍。

2017年,中国房地产投资总额将达到11万亿元,相当于全年国内生产总值的13.3%。

其中,住宅投资相当于国内生产总值的9.1%,办公和商业地产投资相当于国内生产总值的2.7%,占国内生产总值的11.8%,而在2014年,这一比例甚至更高,占国内生产总值的13.1%,以土地和建设投资为主要投资。

图5中国房地产投资占国内生产总值的比重

自20世纪80年代以来,美国的商业地产发展迅速。自2007年以来,美国新建商业地产的建筑竣工价值一直高于同期的单户住宅。2017年,美国新建商业地产的建筑竣工价值达到创纪录的3300亿美元,高于同期单户住宅市场超过2700亿美元的建筑竣工价值。

图6美国年度新房产的竣工价值

相比之下,在2008年中国住宅物业的竣工价值超过美国单户住宅市场(中国的住宅投资主要是新建,所以我们将中国住宅物业的总竣工价值与美国新建单户住宅物业的总竣工价值进行比较)之后,中国住宅物业的建设价值飙升。2015年,中国住宅物业的竣工价值超过7000亿美元,2016年,6900亿美元的竣工价值约为美国住宅市场的2.7倍。但是,由于中国的人均国内生产总值只有美国的七分之一,总国内生产总值是美国的70%,即使考虑到人口因素,目前中国住房市场的投资规模也远远大于美国——这是中国城市化进程中的一个特殊阶段,但这也意味着如此巨大的住房开发市场从长远来看是不可持续的。

从长远来看,商业地产的比例将逐渐增加,最终超过住宅市场。

图7中美住宅和商业地产投资规模比较

然而,目前中国商业地产的竣工建筑价值比例仍然相对较小(中国的商业地产包括办公地产、仓储地产、零售地产、酒店、餐饮地产、会展中心等)。,但不包括医疗、教育和娱乐等财产设施,因为这些财产大多是中国的公共建筑,而不是商业财产)。

2016年,上述商业地产的竣工价值将达到1500亿美元,约占美国市场的一半,占中国房地产开发市场总规模的20%。未来仍有很大的增长前景。

图8美国商业地产完工价值的构成

就商业地产的结构而言,经过多年的发展,美国的商业地产呈现出多州的特征。在商业地产中,商店等零售地产仅占年度建筑竣工价值的25%,办公楼和公寓分别占18%,医疗和养老地产(私人)、仓储地产和酒店地产也占8-10%,教育地产(私人)占6%,休闲地产占4%。

图9美国商业地产的竣工价值结构(截至2017年底)

相比之下,中国的商业地产仍然以写字楼和商铺为主,它们合起来占商业地产市场总规模的90%。商店等零售物业约占48%,办公楼约占42%,其余10%主要由酒店物业(6%)和仓储物业(4%)组成。这表明,中国的商业地产市场远不如美国专业,细分领域仍有很大的发展空间。

图10中国房地产竣工价值结构(2017年)

房地产投资信托基金,商业房地产企业的终极之王

美国房地产企业大致可分为四类:房地产开发企业、房地产经营企业、房地产投资信托基金(reits)房地产投资企业,以及极少数集投资、开发和经营于一体的综合性房地产企业(也有少数地主型企业从事一流开发或持有大量土地,因为数量少,属于非主流企业,我们在此不做详细分析)。

图11美国上市房地产公司数量结构(2017年)

其中,房地产投资信托基金占最大比例。目前,美国共有244家reits上市公司,占房地产上市公司总数的67%,总市值近1万亿美元,占房地产上市公司总市值的91%。

图12美国房地产上市公司市值结构(2017年)

第二是房屋建筑商,拥有32家上市公司,占房地产上市公司总数的9%,总市值约900亿美元,占房地产上市公司总市值的6%。

另有60家房地产经营上市公司,占房地产上市公司总数的16%,总市值约350亿美元,占房地产上市公司总市值的2%;

至于土地开发企业和综合性房地产公司,无论是数量还是市场价值都很小。其中大部分都在非主板上市,市值合计不到100亿美元。

今天,中国的房地产业仍然以住宅开发和综合性房地产企业为主。未来,随着商业房地产的兴起和资产证券化的发展,专业控股公司和运营公司的比例将逐步增加,逐步实现房地产行业从综合性向专业性的转变。

商业地产在未来将会非常有利可图!

随着房地产业的重心从新建物业转向现有物业,从住宅开发转向商业物业,房地产企业的生存模式也在发生变化。然而,成功转型的房地产企业仍然可以获得10%以上的股东回报,并且生活状况良好。

图13美国房地产行业的模式转变与差异化

未来,随着中国土地红利的弱化和城市化进程的放缓,房地产行业面临更大的转型压力,住宅开发企业的利润率将进一步降低。要保持原有的投资回报水平,房地产企业只有进一步加快企业的周转效率,扩大经营杠杆或资本杠杆,才能逐步从自建、自主经营、自我维持的重资产模式向建设、信托、合资的轻资产模式转变。

就投资性房地产而言,从长远来看,reits和资产证券化的发展将加速商业房地产的扩张,也将促进房地产行业实现轻重资产的分离。其中,重资产将由reits和资本成本较低或资本期限较长、风险承受能力较强的基金持有。其余房地产企业将重点关注开发、经营或开发经营一体化的投资管理环节。

实现上述分工转型后,房地产行业的整体回报率并没有降低,而是提高了。

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